万正·西区国际的这桩物业官司告诉我们：对于“不作为”物业公司，可以依法解聘
11月7日下午，记者在万正·西区国际小区入口看到，应急物业的保安人员对来访车辆和人员进行登记。
11月7日下午，记者看到，应急物业服务公司工作人员已在小区内正常开展相关服务工作。
因不满物业管理公司的服务水平，万正·西区国际小区业委会决定提前解除与小区物业间的合作协议。收到“解雇”通知后，小区物业(广西浩良河物业服务有限公司)对业主大会投票的合法性和有效性提出质疑，认为此系业委会单方面解约，遂向辖区法院提起诉讼，要求判定小区的解约行为无效，继续履约并赔偿经济损失。
象山区人民法院经审理后认为，该小区赞成提前终止与物业签订的万正小区物业服务合同的业主已超过半数，且业委会系与物业公司协商未果后提出解除合同，不构成违约，故驳回了物业公司的诉讼请求。不服判决的物业公司，继续向市中级人民法院进行上诉，二审维持原判。
判决后一个多月，在业委会多次催促下，原物业仍不肯办理交接手续撤离小区。无奈之下，10月中旬，小区业委会向桂林市物业协会求助，请求推荐应急服务人负责小区的临时接管工作。日前，应急物业已进驻小区，相关日常管理工作逐渐步入正轨。
业委会 向原物业发送11次整改工作函未果
万正·西区国际小区位于翠竹路南巷，是一个已有10个年头的商业电梯小区，共有1154户业主居住于此。
不久前，小区业委会刚刚结束与前物业公司之间的纠纷。如今，小区的各项管理工作是由桂林市物业服务行业协会推荐的应急物业公司负责。
11月7日下午，记者来到该小区看到，入口处保安人员正在对来访的车辆和人员进行登记，墙面上悬挂着一条“应急物业服务利万家，和谐幸福家园靠大家”的横幅。走进小区，维修人员正在修理公共设施，小区管理井然有序。
记者了解到，在接下来的半年时间内，都将由应急物业为小区业主提供相应的物业服务。
提起之前的物业公司，小区业主们向记者大吐苦水。
“电梯坏了好几天还在维修中，每天上下班高峰期要等好久才能坐到电梯。有时候怕上班来不及，就走楼梯。尤其是夏天，到一楼的时候，人家以为我没衣服穿，全身湿漉漉的。”居民陈先生苦笑着说。
居民王女士称，除了电梯“闹脾气”，小区还存在车辆随意停放的问题，有时消防通道上也停满了车，工作人员对此不闻不问。不仅如此，小区的环境卫生也差强人意，部分楼座门口堆满了垃圾，不卫生。走访中，多数业主都认为原物业存在“不作为”和“不好好作为”的情况。
一位业委会成员告诉记者，由于原物业服务水平的欠缺，还给小区业主们带来了经济上的损失，“有10株成材乔木死亡，砍伐后，物业也没有按约定补种相同数量的树木，该项损失为69399.55元。”
小区业委会相关负责人表示，在业委会针对物业服务组织的第一次半年考核中，业主们给物业公司的评分较低，未达到继续履行合同的最低标准。因此，业委会依照相关流程，在2020年4月23日至2020年11月17日向物业公司发送了11次工作函，内容包括但不限于敦促其按合同约定提供工程维修、门岗管理、保洁、绿化、消防、保安、电梯维保及年检、公布财务账目、归还拖欠的广告收益等涵盖小区服务的所有项目。
“我们发出的11封工作函都没有得到对方的回应，反映的情况也完全没有得到改善。”该负责人说，要求整改未果后，小区业委会在社区居委会的指导监督下，于2020年9月12日召开了小区第一届第二次业主大会，表决通过了解聘物业的事项，决定于2020年11月6日提前结束双方为期三年(2019年11月1日至2022年10月31日止)的合作协议。
2020年11月6日，业委会向物业公司发送《小区整改工作函》，告知对方小区将终止2019年10月18日与其签订的合同，并重新按对方公司标书承诺内容签订合同;此外，为避免产生物业公司和业主之间的经济纠纷，在新合同签订前，要求其暂停2020年12月以后的物业费收取工作。
2020年12月24日，业委会向物业发出《关于解除合同的通知》。
物业公司 投票结果非业主真实意愿 拒绝撤出小区
收到“解雇”通知后，物业公司对于被业委会单方解约感到“很委屈”，认为业委会此行为系违约，遂向象山区人民法院提起诉讼。
物业方认为，自合同签订后，物业方依约进驻小区并履行了合同约定的义务，双方间订立的物业服务合同合法有效，小区业委会单方函告解除合同并煽动业主拒交物业费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失的违约责任。
一审中，法院经查明确认，2020年11月6日，业委会对解除与物业间的合作事项进行了票数统计，对于该事项的投票结果为有效票693票，赞成票436票，反对票202票，弃权票55票，未投票461票。同日，业委会向物业发出《小区整改工作函》。12月24日，业委会向原告发出《关于解除合同的通知》。
同时，万正·西区国际小区首届业主大会通过了《业主大会议事规则》，该议事规则第八条规定，业主大会采用的表决形式由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意，参照《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条，根据实际情况，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。
因此，本案争议的焦点为小区业委会是否有权解除合同及解除合同的效力。
象山法院审理认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”在本案中，小区业委会组织召开业主大会和发出解除合同通知的时间均在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。< p>
庭审中，法官根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”，物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
本案中，被告于2020年9月12日组织召开了业主大会，就是否提前终止与原告签订的万正小区物业服务合同进行了表决，根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条、万正·西区国际小区《业主大会议事规则》第八条的规定，被告将未参与表决的461票计入已表决的多数票，即计入赞成票，符合规定。至此，万正·西区国际小区共1154户业主中，赞成提前终止与原告签订的物业服务合同的业主为897户(赞成票436+未投票461)，已超过半数，故该小区业主大会作出解聘原告的决定后，业委会有权向物业提出解除合同。
法官介绍，合同的解除方式包括任意解除和非任意解除。任意解除是指当事一方根据单方意思表示而无需受条件限制即可解除已经成立的合同。非任意解除是指当事人双方根据双方协议或者法律规定的事由解除已经成立的合同。
“根据前述法律规定，在物业服务合同中，业主享有的是任意解除权，即无需考虑是否达到法定解除或约定解除的条件，因此，业委会于12月24日向物业发出解除通知后，即产生解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行。”法官表示，现物业诉请要求业委会继续履行合同缺乏事实依据和法律依据，故不予支持，且就本案而言，业委会已多次发函要求物业整改，协商未果后才解除合同，故业委会的行为不构成违约。
综上，象山区人民法院驳回了物业公司的诉讼请求。物业不服一审判决，拒绝撤离小区，遂向市中级人民法院提起上诉。
法院终审 投票结果符合“双过半” 原物业应退出小区管理
二审中，物业公司对业委会召开的第一届第二次业主大会真实性、有效性和合法性提出质疑。
物业方称，此次大会并未按照相关要求，在会议召开前十五日将会议内容等以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，且在大会公告内容中并不存在物业服务合同的议事内容，但在业主大会表决结果中却出现了解除物业服务合同的表决结果。
同时，小区业委会并未将欲解聘物业公司的重大事项对小区业主予以公告，也未将此汇报、通知有关单位与部门，严重违反程序;且业委会未按照规定将召开业主大会的通知“逐户派发”送达每一位业主，导致有近半业主对召开业主大会不知情，但最终业主委员会却将这部分业主视为同意解除物业服务合同。
物业公司辩称，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条相关规定，解聘物业服务企业需由业主共同决定，必须获得专有部分占建筑物面积过半数的业主的同意和获得占总人数过半数的业主同意，即“双过半”原则。
“小区业委会提供的《万正·西区国际小区2020年业主大会投票结果》并无专有面积统计，而业主人数并不等同于专有面积，一审法院未查明专有面积是否过半的情况，仅仅以业委会提供的未经核实的表决表就认定解聘物业公司是万正·西区国际小区业主的共同意思表示，显然不符合法律规定。”物业方表示，业委会所提供的业主大会表决结果也不真实，更未达到业主人数和专有面积“双过半”原则。
二审期间，法院依据公示结果查明专有建筑面积及比例，其中赞成票专有建筑面积为11636.52平方米，占比为76.86%，双方对此均表示认可，故庭审争议焦点为业委会向物业发出的解除物业合同是否有效和物业主张的继续履行服务合同，要求业委会发布与其继续履行物业服务合同的公告及要求业委会赔偿其经济损失是否成立。
法院认为，涉案小区业主大会会议效力问题的确认权利仅为业主享有。物业公司作为物业服务合同的一方当事人，并非涉案小区业主，无权对业主大会决议效力问题提出诉讼。
经查，业委会于2020年8月29日公示了将于2020年9月12日召开的第一届第二次业主大会的内容，虽然该公示中未明确载明“是否同意提前终止与物业公司间的物业合同，是否同意向万正房开公司提起诉讼”的表决内容，但明确了由业主大会启动和书面征求意见形式相结合、业主书面投票表决重大事项，业委会已将该通知事项书面向社区进行报备，表明其召开的业主大会是在职能部门的监督下进行，涉案小区业主大会解除物业服务合同决议形式上符合程序要求。
“本案中，业委会在公示结果中未列明投票结果对应的专有面积比例，该行为系属瑕疵，但投票结果实质上已达到50%的比例，该决议实质符合‘双过半’原则。”法官表示，综上，2020年11月6日统计公示的投票结果仍然具有业主大会决议的法律效力，且物业方要求赔偿的依据不成立，故维持一审判决。
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